www.smpax.fora.pl

Marek_ · Wysłany: Czw 14:10, 08 Mar 2012 Temat postu: Pomieszkać za friko

Lokatorzy rzetelnie płacący czynsz to frajerzy. Lepiej zrzucić ten obowiązek na sąsiadów. Złodzieje! Złodzieje! – takimi okrzykami ustawieni w szpaler członkowie warszawskiej spółdzielni mieszkaniowej Pax żegnali jej szefów opuszczających walne zgromadzenie.
Solidarni frajerzy

Iskrą, która roznieciła gwałtowny protest, był niekonwencjonalny pomysł szefostwa spółdzielni na rozwiązanie problemu zadłużenia. Spółdzielnia postanowiła, że skoro nie jest w stanie wyegzekwować zaległości od osób unikających płacenia czynszu, to dług uregulują za nich solidarnie pozostali mieszkańcy. Opłata za użytkowanie mieszkań wzrosła o zaliczkę na poczet długu – 1 zł za metr kwadratowy. Według spółdzielni mieszkańcy zalegają z zapłaceniem około 2,5 mln zł, a zadłużona na znacznie większe sumy z powodu nietrafnych inwestycji spółdzielnia balansuje na granicy płynności finansowej. – Nie możemy dopuścić do przerw w dostawach wody i gazu – tłumaczy wprowadzenie zaliczek na dług prezes Paksu Andrzej Ślęzak.

Spółdzielnia obiecała mieszkańcom, że kiedy odzyska pieniądze od dłużników, odda je tym, którzy za nich założyli. Wprowadzenie takich opłat jest jednak równoznaczne z przyznaniem, że wszyscy, którzy rzetelnie płacili czynsz, są frajerami. Co więcej, racjonalne wydaje się wstrzymanie dalszego opłacania czynszu – bo przecież i tak zapłacą za nas sąsiedzi. – Poczuliśmy, że ktoś bezprawnie sięga do naszych kieszeni – mówi Adam Lipiński, jeden z właścicieli mieszkań w spółdzielni Pax.

Kuriozum? Prawo nie zabrania stosowania takich praktyk. Wręcz przeciwnie: ustawa o spółdzielniach mówi, że koszty i przychody utrzymania domu wielorodzinnego powinny się bilansować. Jednak, jak twierdzi Jerzy Jankowski, prezes Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP, do tej pory żadna inna spółdzielnia nie wprowadziła zbiorowej odpowiedzialności za notorycznych dłużników. Prezes Paksu sprawę widzi nieco inaczej: – Jako pierwsi z otwartą przyłbicą zrobiliśmy to, co wiele spółdzielni robi po cichu, podnosząc opłaty za eksploatację mieszkań – mówi Andrzej Ślązak.

Lawina

Pani Elżbieta z Tczewa jest nieoficjalną rekordzistką Polski. W ciągu kilkunastu lat niezbyt regularnego opłacania czynszu za mieszkanie lokatorskie w spółdzielni w Tczewie jej dług urósł do 100 tys. zł. Śrubowanie rekordu skończyło się w ubiegłym tygodniu, kiedy panią Elżbietę eksmitowano z lokalu. – Mieszkanie zostało przejęte przez komornika i będzie zlicytowane – mówi Jerzy Konkolewski, prezes tczewskiej spółdzielni. Prezes odzyska pieniądze, ale 100 tys. zł niewiele zmieni w sytuacji jego firmy. Właściciele mieszkań spółdzielczych i lokatorzy zalegają spółdzielni 5 mln zł. Średnio 500 zł na mieszkanie. I suma wciąż rośnie.
Według Krajowej Rady Spółdzielczej w końcu 2010 r. wartość zadłużenia (przynajmniej miesiąc opóźnienia w opłacaniu czynszu) była równa 4,5 proc. łącznych obrotów spółdzielni mieszkaniowych. W końcu listopada 2011 roku było to już 6 proc. – W niecały rok zadłużenie wzrosło o prawie 40 procent i przekracza już 2 miliardy złotych – mówi Jerzy Jankowski. Z takim zadłużeniem spółdzielnie jeszcze sobie radzą, bo większość ma oszczędności z czasów, kiedy lokatorzy wykupywali mieszkania na własność. Poza tym prawie wszystkie prowadzą działalność gospodarczą: wynajmują biura, mieszkania, magazyny, niektóre mają własne sklepy albo próbują sił w deweloperce. Dlatego na razie nie mają większych problemów z regulowaniem zobowiązań wobec firm remontowych czy sprzątających. Ale to niestety może się niebawem zmienić, bo dłużników przybywa lawinowo.

Coraz więcej domowych budżetów nie wytrzymuje rosnących kosztów utrzymania mieszkania. W grudniu 2011 r. szacowany przez GUS wzrost kosztów wyniósł 6 proc. w skali roku. Ten wskaźnik od lat jest wyraźnie wyższy od łącznej inflacji (w grudniu 4,6 proc.). Poza tym, jak twierdzą przedstawiciele spółdzielni, do osób biednych, które zawsze zwlekały z płaceniem czynszu, dołączyli lepiej sytuowani. – To między innymi drobni przedsiębiorcy, którzy często traktują spółdzielnie jak taniego pożyczkodawcę – mówi prezes jednej ze spółdzielni.

Eksmisje, takie jak ta z Tczewa, to jednak wyjątki. Zdarzają się sporadycznie (na jedną spółdzielnię przypada pół eksmisji na rok), bo pozbycie się dłużnika wymaga przebrnięcia przez postępowania sądowe, co zajmuje czasem nawet kilka lat. Na co dzień szefowie spółdzielni korzystają z tradycyjnych metod motywacji. Po pierwsze, zgłaszają lokatorów do rejestrów dłużników. Po drugie, sami zatrudniają windykatorów albo powierzają egzekucję długów firmom windykacyjnym. I jedni, i drudzy robią to samo – rozkładają dług na raty i straszą sądami.

Prądem w dłużnika

Skuteczność tych metod jest taka sobie. Co prawda według Lidii Roman z firmy BIG InfoMonitor co trzeci lokator spłaca należności już na samą wieść, że zostanie wpisany do rejestru dłużników. Jednak szefowie spółdzielni dodają, że ten straszak działa tylko na tych, którzy prowadzą firmy i korzystają z kredytów. – Na przeciętnego dłużnika to nie działa. Mamy w spółdzielni wielu wpisanych do rejestrów, którzy bez problemu pozaciągali kredyty – mówi Elżbieta Zawadzka, wiceprezes Górniczo-Budowlanej Spółdzielni Mieszkaniowej w Wodzisławiu Śląskim (zadłużenie mieszkańców wynosi 1,2 mln zł). – Natomiast firma windykacyjna często kończy pracę spisaniem protokołu o braku możliwości egzekucji długu, bo dłużnik nie ma ani majątku, ani dochodów – dodaje Konkolewski.

Nie pomaga też wywieszanie na klatkach schodowych list zadłużonych mieszkańców (według inspektora ochrony danych osobowych – nielegalne) ani list z podziękowaniami dla osób, które płacą w terminie (legalne). Niektóre spółdzielnie wprowadziły możliwość odpracowania długu – płacą 7-10 zł za godzinę odśnieżania albo sprzątania. Ale ta strategia rzadko przynosi efekty. – W ubiegłym roku na tysiąc osób zgłosiło się pięć, przy czym rzetelność dwóch budziła tak duże wątpliwości, że balibyśmy się powierzyć im nawet mop – mówi Elżbieta Zawadzka. W tej sytuacji pozostaje odcięcie mediów: anteny zbiorczej, ciepłej wody albo prądu. – To brutalny, ale najbardziej efektywny sposób egzekucji – przyznaje Konkolewski.

A co z tymi, którzy są odporni na wszelkie prośby i groźby? Części lokatorów – rodzin z dziećmi, inwalidów – sądy nie pozwalają wyrzucać na ulicę. Zgadzają się na eksmisję pod warunkiem, że gmina zapewni dłużnikom lokal socjalny. Takich mieszkań oczywiście brak. W Bielsku-Białej czas oczekiwania wynosi pięć, w Katowicach siedem lat, a w Krakowie i Wrocławiu jest tak długi, że urzędnicy nie są w stanie go nawet oszacować.

W rezultacie wykonanie wyroku oznacza, że dłużnik zostaje w swoim mieszkaniu, natomiast obowiązek płacenia czynszu przechodzi na gminę, czyli na podatników. W całym kraju na takich zasadach mieszka obecnie kilkanaście tysięcy rodzin, co kosztuje przynajmniej 70 mln zł rocznie. Spółdzielnie są z grubsza zadowolone z takiego rozwiązania, bo wreszcie mają terminowe wpłaty, gminy też, bo czynsze to tańsza alternatywa niż budowa mieszkań socjalnych. A i samym dłużnikom taka forma sponsoringu nie przeszkadza.

W Paksie płacić mają jednak nie podatnicy, lecz sąsiedzi. Dlatego kilkudziesięciu członków spółdzielni zamierza przed sądem walczyć o unieważnienie uchwały podwyższającej czynsz i o zmianę kierownictwa spółdzielni. Sąsiedzka solidarność ma swoje granice.

Radosław Omachel

[link widoczny dla zalogowanych]

Stryjenka · Wysłany: Czw 19:13, 08 Mar 2012 Temat postu:

Co za bzdura, że prawo nie zabrania takich praktyk jak uchwały dot. obciążania nadwyżką kosztów nad przychodami.

Zaprzecza temu twierdzeniu Wyrok z dnia 11 stycznia 2006 r., II CSK 30/05 mówiący iż Artykuł 6 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych wyrażający zasadę bezwynikowej działalności gospodarczej spółdzielni mieszkaniowej, nie upoważnia rady nadzorczej ani walnego zgromadzenia do podjęcia uchwały obciążającej członków obowiązkiem pokrycia nadwyżki kosztów nad przychodami gospodarki zasobami mieszkaniowymi spółdzielni.”

Spółdzielnia w tym wypadku musi sięgnąć do swoich funduszy własnych.
czyli z funduszu zasobowego, a w części przekraczającej fundusz zasobowy - z funduszu udziałowego i innych funduszów własnych spółdzielni według kolejności ustalonej przez statut (straty pierwszego roku obrachunkowego po założeniu spółdzielni mogą być pokryte w roku następnym), gdyby zaś fundusze własne nie wystarczyły na pokrycie strat, walne zgromadzenie może podjąć uchwałę zobowiązującą członków do wcześniejszego wpłacenia udziałów, niż to przewiduje statut (art. 90 § 1 i 2, z zastrzeżeniem art. 123 Pr.spółdz.).
Artykuł 6 ust. 1 u.s.m. nie zmienia w żaden sposób tych reguł, a w konsekwencji nie upoważnia ani rady nadzorczej, ani walnego zgromadzenia spółdzielni do podejmowania uchwał w sprawie obciążenia członków nadwyżką kosztów nad przychodami.