www.smpax.fora.pl

Eleanor Roosevelt

Czy można stracić mieszkanie, gdy spółdzielnia popada w długi w wyniku niegospodarności zarządu i braku kontroli Rady Nadzorczej ?

Aktualnie zgłoszona do sądu upadłość SM „Śródmieście” w Łodzi, wywołuje niepokój u wszystkich spółdzielców . Czy moja spółdzielnia też może popaść w takie tarapaty? Co mi grozi? Takie pytania stawia sobie wiele rodzin, która ma mieszkanie w zasobach spółdzielni mieszkaniowych.

Osoby posiadające odrębną własność lokalu niezależnie od tego, czy jest to mieszkanie, czy też lokal użytkowy, mogą spać spokojnie.

Długi spółdzielni:
Komornik nie zabierze im bowiem mieszkania ani nie sprzeda go na poczet spółdzielczych długów. Nawet gdyby na bloku została ustanowiona hipoteka, lokal jest z niej wyłączony.

Spółdzielca wobec wierzycieli odpowiada za długi spółdzielni tylko do wysokości wniesionych wkładów członkowskich. Nie mają oni zatem prawa do jakichkolwiek dodatkowych roszczeń i żądania spłat innych należności. Jednak niektóre długi spółdzielni są także długami spółdzielców.

Syndyk, który zajmie się spieniężaniem majątku upadłej spółdzielni, ma obowiązek w maksymalnym stopniu zaspokoić żądania wierzycieli.
W pierwszej kolejności zajmie się sprzedażą całego majątku wspólnego. Dotyczy to lokali zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych, co do których najemcy nie mają spółdzielczego prawa, lub prawa własności, a jedynie zawarli umowę ich najmu.
Syndyk musi się także zająć egzekucją ewentualnych należności od samych spółdzielców.
Wszyscy, którzy mają jakiekolwiek zaległości, muszą się liczyć z tym, że może je ściągać komornik, a gdy takiej możliwości nie będzie, to nawet zlicytowane zostanie mieszkanie.

Gdy sprzedadzą spółdzielczy majątek:

Po ogłoszeniu upadłości, likwidacji spółdzielni lub komorniczego zajęcia majątku, zostanie on sprzedany po to, by zaspokoić żądania wierzycieli. Jeżeli kupi go prywatny podmiot, odrębna własność lokalu zostaje utrzymana, a mieszkanie własnościowe staje się odrębną własnością, jednak wtedy ta nowo wyodrębniona własność może zostać obciązona hipoteką ( art.45.1 i 2 Ustawo oSM). W przypadku gdy majątek przejmie inna spółdzielnia, wówczas ma ona obowiązek przyjąć spółdzielcę, posiadajacego spółdzielcze, lokatorskie prawo do lokalu, w poczet członków ( Art.16.2 i 3, Ustawy o SM).
Jeżeli jednak nabywcą budynku, lub udziału w nieruchomości nie zostanie inna SM, to to lokatorskie prawo do lokalu, zamienia się w umowę najmu, a tym samym taki spóldzielca traci swój wkład mieszkaniowy, wpłacony do SM ( Art.16.1 Ustawy o SM).

Zaś takie osoby, które posiadają jedynie umowę najmu, są w najgorszej sytuacji . Oni nie mają żadnej ochrony, poza zapisami ustawy z 21 czerwca 2001r, o ochronie praw lokatorów.Dotychczasowy spółdzielczy majątek może być bowiem wystawiony na sprzedaż albo zlicytowany, a nowy nabywca ma pełnię praw do lokalu. Może wypowiedzieć najem albo drastycznie podnieść czynsz.

Niewypłacalna spółdzielnia

Wniosek o ogłoszenie upadłości spółdzielni składają wierzyciele lub spółdzielnia, gdy jest niewypłacalna. Ale sąd może ten wniosek odrzucić, gdy okaże się, że nie ma nawet środków na przeprowadzenie postępowania upadłościowego. To najgorsza z możliwych sytuacji, gdyż wszystko pozostaje bez zmian. Wierzyciele w postępowaniach cywilnych dochodzą swoich roszczeń.

Jednocześnie wpłaty lokatorów za media, eksploatacje itp. zajmuje komornik.
Może to spowodować drastyczne pogorszenie warunków życia mieszkańców, bowiem nawet gdy będą oni płacić za media, wnosić opłaty eksploatacyjne i inne, to nie trafią one do dostawcy.
W przypadku gdy upadłość zostanie ogłoszona, spółdzielcy tracą członkostwo.
To, co dalej się będzie działo, zależy od ich decyzji.

Mogą w bloku założyć wspólnotę mieszkaniową i przejąć zarządzanie budynkiem. Wówczas mają możliwość zawarcia nowych umów z dostawcami mediów i innymi firmami obsługującymi budynek. Mają własny zarząd wspólnoty, odrębny rachunek, którego nie może zająć komornik ścigający spółdzielnię. Jednocześnie jednak w budynku (lub kilku budynkach), który utworzył wspólnotę mogą być lokale należące do spółdzielni, a na terenie nieruchomości znajdować się obiekty stanowiące jej własność. To majątek, którym zarządzać nadal będzie spółdzielnia albo syndyk.

Wspólnota się opłaca

Wspólnota mieszkaniowa, jaką utworzą właściciele posiadający odrębną własność lokali, jest możliwa, tylko gdy w obecności notariusza zwołają zebranie i podejmą w tej sprawie uchwałę. Ale konieczne jest do tego uzyskanie większości liczonej wielkością udziałów. Jeżeli takiej większości nie uzyskają, nie ma możliwości utworzenia wspólnoty. Wspólnota mieszkaniowa ma czystą kartę i może zawrzeć nowe umowy z dostawcami wody, prądu, centralnego ogrzewania itp. Jednak ponieważ każdy budynek w spółdzielni jest indywidualnie rozliczany, spółdzielnia lub jej następca prawny może dochodzić swoich roszczeń od wspólnoty w zakresie ewentualnych zadłużeń budynku, wynikających chociażby z przeprowadzonego remontu.

Nowa spółdzielnia

Mieszkańcy nie mają obowiązku tworzenia wspólnoty. W przypadku ogłoszenia upadłości spółdzielni i wygaśnięcia w związku tym członkostwa, mieszkańcy mogą utworzyć nową spółdzielnię mieszkaniową, która przejmie budynki, czy mieszkania, ale tylko te, które nie stanowiły własności upadłej.

Czy bronić spółdzielni

Po to, by obronić byt spółdzielni, walne zebranie musiałoby podjąć odpowiednią uchwałę o dodatkowym obciążeniu wszystkich spółdzielców koniecznością spłaty jej długów. To mieszkańcom zazwyczaj się nie opłaca. Jednak upadek spółdzielni wiąże się z wyprzedażą całego wspólnego majątku.

To mogą być place zabaw, parkingi i inne obiekty, które nie przynależą do konkretnych nieruchomości, ale stanowią część wspólną.

Co z nimi zrobi ich właściciel?

Na to wpływu już nikt nie będzie miał. Rolą syndyka jest zdobycie jak największej kwoty niezbędnej na chociażby częściowe zaspokojenie wierzycieli.

Niestety, proces likwidacji jest zazwyczaj długotrwały, co wpłynie także na wartość rynkową mieszkań.

Indywidualne długi Część spółdzielców ma zaległości w najróżniejszych opłatach. Nie mogą oni liczyć na to, że ich długi zostaną umorzone. Syndyk, likwidując spółdzielnię, będzie bowiem nadal dochodził tych należności. Być może nawet skutecznej niż władze spółdzielni.
***********************************************************************************************************************************************

* Mieszkańcy są obciążeni długami spółdzielni tylko do wysokości swoich udziałów. Za pozostałe nie odpowiadają.

* Za szkody wyrządzone niezgodnym z prawem działaniem odpowiada zarząd spółdzielni, rada nadzorcza lub likwidator. Mogą odpowiadać nie tylko finansowo, ale także z kodeksu karnego. Wtedy członkom władz trzeba udowodnić winę, a to wcale nie jest łatwe.